Heeft u advies nodig over de aansprakelijkheid van een makelaar vanwege schending van de zorgplicht? Neem dan contact op met mr. P.A. Bonaparte. Hij adviseert en procedeert over geschillen en conflicten met een makelaar. U wordt dan bijgestaan door een specialist bij het verhalen van uw schade op de makelaar. Bel, sms of WhatsApp naar 06 15 43 85 06 of e-mail naar p.bonaparte@keizersadvocaten.nl. U kunt ook contact met ons opnemen via het algemene e-mailadres ka@keizersadvocaten.nl en het vaste telefoonnummer van kantoor (0)40 24 45 600.
De zorgplicht van de makelaar
Op de makelaar rust gelet op de jurisprudentie een zorgplicht tegenover zijn klanten en aansprakelijkheid kan volgen als hij die zorgplicht schendt. De zorgplicht van de makelaar is ook van toepassing als de klant een ondernemer is. Dat heeft gerechtshof Den Haag in 2015 duidelijk gemaakt[1].
In deze uitspraak heeft de rechter de aansprakelijkheid van de makelaar beoordeeld. De rechter heeft vastgesteld dat de makelaar zijn zorgplicht had geschonden door de klant niet en/of onvolledig te informeren bij de verkoop een bedrijfspand. De makelaar is toen veroordeeld het btw-nadeel, dat zijn klant als gevolg van de verkoop van het bedrijfspand had geleden, te vergoeden.
Het niet wijzen op de fiscale gevolgen van een verkoop kan dus een schending van de zorgplicht door de makelaar opleveren richting een klant. Het lijkt erop dat de makelaar in deze kwestie niet voldoende verweer voert, wat hem uiteindelijk fataal wordt in de uitkomst van deze gerechtelijke procedure. De rechter heeft de makelaar uiteindelijk veroordeeld om schadevergoeding te betalen.
Wat speelde er in deze casus?
Meneer B is werkzaam als zzp’er in zijn eigen timmerbedrijf. Op 10 november 2005 heeft meneer B ten behoeve van zijn timmerbedrijf een bedrijfspand gekocht.
Een jaar later verkoopt B het bedrijfspand en schakelt hiervoor makelaar K in. Makelaar K trad toen op als verkopende makelaar. Makelaar K heeft toen een verkoopbrochure opgesteld waarin stond vermeld dat het bedrijfspand van meneer B voor een bedrag van € 84.000,00 exclusief btw te koop is aangeboden.
Eind augustus 2007 heeft meneer B het bedrijfspand verkocht aan koper R tegen betaling van een koopsom van € 75.000,00. De door makelaar K opgestelde koopovereenkomst is door partijen getekend zonder dat een vraag of opmerking is gesteld over de btw. Het bedrijfspand is vervolgens btw-vrijgesteld geleverd. Hierna komt meneer B erachter dat hij mogelijk toch herzienings-btw verschuldigd is.
Voordat de juridische levering plaatsvond, wilde meneer B dat koper R de verschuldigde btw alsnog voor zijn rekening nam. Koper R weigerde dat, waardoor de juridische levering tijdelijk niet kon doorgaan. Koper R heeft vervolgens een kort geding procedure tegen meneer B gestart.
Meneer B is toen veroordeeld om een boete van € 32.547,50 aan koper R te betalen vanwege de niet tijdige levering. Hij heeft vervolgens makelaar K in vrijwaring opgeroepen, omdat makelaar K volgens meneer B zijn zorgplicht heeft geschonden. De makelaar heeft hem niet gewezen op het risico van herzienings-btw. Makelaar K is vervolgens aangesproken voor het door meneer B geleden btw-nadeel van € 11.832,00.
Wat betekent deze uitspraak voor de zorgplicht van de makelaar?
Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van een makelaar moet men zich afvragen of de makelaar is opgetreden als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Makelaar K heeft in deze casus zijn zorgplicht geschonden, omdat hij meneer B niet heeft gewaarschuwd voor de fiscale gevolgen van de mogelijke met btw belaste verkoop van het bedrijfspand. Op grond hiervan heeft de rechter geoordeeld dat makelaar K in zijn zorgplicht jegens meneer B is tekortgeschoten. Daarom is de makelaar gehouden om schadevergoeding te betalen aan meneer B.
Wat houdt de meldings- en/of informatieplicht van de makelaar in?
De zorgplicht van de makelaar brengt dus met zich mee dat de makelaar een meldings- en/of informatieplicht heeft jegens zijn opdrachtgever. Dit betekent dat makelaar alle relevante informatie met zijn opdrachtgever moet delen teneinde de opdrachtgever in staat te stellen een adequate en weloverwogen keuze en beslissing te nemen. In de behandelende uitspraak had de makelaar deze meldings- en/of informatieplicht geschonden.
Eigen schuld van meneer B?
De aansprakelijkheid van de makelaar vanwege de schending van de zorgplicht stond inmiddels vast.
Makelaar K voerde verweer en deed onder meer een beroep op eigen schuld aan de zijde van meneer B. Als dit beroep slaagt, dan hoeft makelaar K geen, althans minder, schadevergoeding te betalen. Makelaar K vond namelijk dat meneer B als ondernemer zelf had moeten opletten, omdat hij bekend was met de btw-vraagstukken.
Het beroep op eigen schuld is door de rechter afgewezen, omdat hij zwaarder vond wegen dat makelaar K een zorgplicht heeft jegens ondernemers. De makelaar diende bekend te zijn met het feit dat de verkoop al dan niet btw-belast kon plaatsvinden.
Van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mocht worden gevergd dat de ondernemer gewaarschuwd werd voor de fiscale gevolgen van de verkoop. Dat makelaar K geen fiscalist is en meneer B mogelijk werd bijgestaan door een boekhouder maakt dit evenwel niet anders. Verder is het verweer van makelaar K volgens de rechter onvoldoende onderbouwd.
Wat betekent dit voor de aansprakelijkheid van de makelaar?
Een makelaar is dus gehouden aan zorgplichten tegenover zijn. Dit geldt ook als de klant een ondernemer is en deze dus bekend behoort te zijn met hoe btw werkt.
De makelaar had de ondernemer in deze kwestie moeten waarschuwen voor het mogelijke btw-nadeel als gevolg van de verkoop van het bedrijfspand. Door dit niet te doen, heeft de makelaar een beroepsfout gemaakt. De makelaar werd veroordeeld om de schade van de ondernemer te vergoeden.
Wat opvalt is dat de makelaar een beroep heeft gedaan op eigen schuld, maar dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Daarnaast valt op dat door deze makelaar geen beroep is gedaan op andere verweren zoals schending van de klachtplicht of verjaring.
De les die getrokken kan worden na deze uitspraak is dat makelaars gehouden zijn een zorgplicht in acht te nemen tegenover ondernemers. Zij doen er goed aan om aan dossiervorming te doen en belangrijke besprekingsaantekeningen in het dossier op te bergen.
Het advies aan makelaar is vooral niet om zelf te gaan procederen als een beroepsfout wordt verweten. Makelaars doen er goed aan om juridische bijstand te vragen op het moment dat zij aangesproken worden vanwege schending van de zorgplicht.
Meer informatie over De zorgplicht Van de makelaar?
Heeft u vragen over de zorgplicht van de makelaar en de aansprakelijkheid, neem dan contact op met mr. P.A. Bonaparte. Bel, sms of WhatsApp naar 06 15 43 85 06 of e-mail naar p.bonaparte@keizersadvocaten.nl. U kunt ook contact met ons opnemen via het algemene e-mailadres ka@keizersadvocaten.nl en het vaste telefoonnummer van kantoor (0)40 24 45 600.
De voetnoten
[1] Gerechtshof Den Haag d.d. 20 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:20.