Zoals bekend heeft de koper van een woonhuis het recht om de koop binnen drie dagen ongedaan te maken. Deze wettelijke ‘bedenktijd’ geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Wil je als verkoper toch zo’n ontbindingsrecht bedingen, dan moet je wel heel zorgvuldig te werk gaan. Anders kan het heel verkeerd uitpakken, zoals uit deze zaak blijkt.

De feiten

Verkoper verkoopt via een verkoopmakelaar zijn huis voor € 380.000 aan Koper. In de koopovereenkomst wordt de wettelijk verplichte bedenktijd van drie dagen voor de koper opgenomen. De verkoper wil dat de bedenktijd ook voor hem van toepassing wordt verklaard. Koper heeft daar geen bezwaar tegen en dit wordt vervolgens zo in de koopovereenkomst opgenomen. Vervolgens laat de verkoper binnen de bedenktijd per email aan de koper weten dat hij de koop ontbindt omdat hij heeft besloten om het huis aan een ander te verkopen. 

De koper is het daar niet mee eens en laat via zijn advocaat aan de verkoper weten dat hij nakoming van de koopovereenkomst verlangt. Verkoper antwoordt dat de koper dan maar een kort geding moet starten om nakoming van de koop te eisen. Dat doet de koper niet. Wel eist hij van verkoper de contractuele boete van 10% wegens wanprestatie.

De rechtbank: niet netjes, maar er geldt contractsvrijheid

Hoewel de bedenktijd op grond van de wet alleen aan de koper toekomt, is het mogelijk om contractueel af te spreken dat deze ook voor de verkoper geldt. De verkoper heeft zich tijdig op dit recht beroepen en hij hoefde daar volgens de rechtbank geen reden voor op te geven. Daarmee is de overeenkomst ontbonden. De rechtbank vindt de handelwijze van de verkoper weliswaar niet netjes, maar juridisch is er niets op af te dingen. Daarom wijst de rechtbank de vordering van de koper af.

Hoger beroep

Daar laat de koper het niet bij zitten. In hoger beroep gaat hij in op de bedoeling van de wettelijke bedenktijd. Uit de overwegingen van de wetgever blijkt dat deze regeling in de wet is opgenomen om de koper van een huis te beschermen tegen een ondoordachte, impulsieve aankoopbeslissing. Er is dus een specifieke reden voor het ontbindingsrecht. Die bescherming was hier helemaal niet aan de orde. In dit geval heeft de verkoper de bedenktijd volgens de koper misbruikt om nog na de koop door te onderhandelen met een ander, en het huis alsnog (voor een hogere prijs) aan die ander te verkopen.

Het Gerechtshof onderzoekt eerst wat partijen nu precies met elkaar hebben afgesproken. Daarvoor gaat het hof in op wat partijen ten opzichte van elkaar hebben verklaard en wat ze van elkaar mochten verwachten. De verkoper had het ontbindingsrecht ook voor zichzelf van toepassing verklaard, omdat hij vond dat de koper niet in een betere positie mocht komen dan hij. Daarmee heeft de verkoper de wettelijke bedenktijd ook voor zichzelf bedongen. De bedoeling van de wettelijke regeling is bescherming tegen een overhaaste beslissing. Maar de verkoper heeft in dit geval de ontbinding niet ingeroepen omdat hij een overhaaste beslissing had genomen. Hij deed dat volgens het hof berekenend, omdat hij het pand alsnog aan een derde wilde verkopen. Daarvoor is de bedenktijd niet bedoeld. De verkoper heeft dus misbruik gemaakt van het contractueel bedongen recht tot ontbinding. In hoger beroep krijgt de koper dus alsnog gelijk.

Verkoper vindt boete oneerlijk

De verkoper voert nog aan dat de koper niet heeft aangetoond dat hij schade heeft geleden, en dat de boete daarom niet hoeft te worden betaald. Dat argument wijst het hof van de hand. Om de contractuele boete van 10% te vorderen hoeft de koper niet aan te tonen dat hij schade heeft geleden tot het bedrag van de boete. De wettelijke lat voor het matigen van een contractuele boete ligt hoog. Te hoog voor deze verkoper, vindt het hof. Ook hoefde de koper geen kort geding te beginnen om alsnog levering af te dwingen, zoals de verkoper aanvoerde. Hij kon ook kiezen voor de contractuele boete.

Is daarmee gezegd dat het niet mogelijk is om als verkoper een bedenktermijn te bedingen?

Nee. Zo ver gaat deze uitspraak niet. De situatie zou anders zijn geweest als de verkoper had bedongen dat hij de overeenkomst binnen drie dagen kon ontbinden ‘zonder opgaaf van redenen’ of als hij binnen die termijn alsnog zou kiezen voor verkoop aan een ander. Of de koper daarmee akkoord zou zijn gegaan is de vraag, maar nu moet de verkoper op de blaren zitten.

Het maakt maar weer eens duidelijk dat het opstellen van een overeenkomst precisiewerk is. Wij zijn daar dagelijks mee bezig. Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen, neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.