De coronacrisis houdt ons land in een ijzeren greep. De coronamaatregelen raken burgers en ondernemers. Veel ondernemers hebben via de rechter geprobeerd een huurverlaging af te dwingen, omdat ze door de maatregelen niet langer de huur konden blijven betalen. Niet zelden had deze rechtsgang succes.

Het gaat er dan met name om of de coronacrisis geldt als een “onvoorziene omstandigheid” en wat de gevolgen daarvan zijn voor de huurovereenkomst  van de bedrijfsruimte.

Onvoorziene omstandigheden

Op grond van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verzoek van een partij een overeenkomst wijzigen of (geheel of deels) ontbinden ”op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”.

Deze bevoegdheid kan niet worden uitgesloten in de huurovereenkomst, omdat deze van dwingend recht is.

Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

Ja, aldus diverse recente uitspraken. Meestal hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met een wereldwijde gezondheidscrisis en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst. Als de huurder daardoor de bedrijfsruimte langere tijd niet kan gebruiken en de inkomsten vrijwel geheel wegvallen, valt dat volgens de rechtbank niet onder het normale ondernemersrisico. Dan kan er aanleiding zijn om in te grijpen in de huurovereenkomst.

Een concreet voorbeeld

Dat gebeurde onder meer in de huurovereenkomst tussen Palace Hotel en het Duitse vastgoedfonds Deka. Palace huurt van Deka een groot hotelcomplex  met wellness center, zwembad, nachtclubs en winkelruimtes in Amsterdam. De huur is ruim € 580.000,00 per maand plus een percentage van de omzet. Door de coronacrisis viel de omzet van Palace vrijwel volledig weg, waardoor ze in grote financiële problemen kwam. Daarom vorderde zij in kort geding een verlaging van de huurprijs. De rechtbank oordeelde dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid waarvan geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt.

De Rechtbank bepaalde dat Palace Hotel een deel van de huur mocht opschorten (50% over het tweede kwartaal, 60% over het derde en 75% over het vierde kwartaal). Palace moet binnen een maand een bodemprocedure starten. Daarin zal een definitief oordeel geveld worden over een huurvermindering.

Conclusie

De coronacrisis is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid waarmee geen rekening is gehouden in veel huurovereenkomsten. Of dat ook leidt tot een verlaging van de huur, hangt af van de concrete situatie, zoals de aard en omvang van beide partijen, en van de financiële gevolgen die de coronacrisis voor hen heeft. De uitkomst van die afweging kan in verschillende situaties anders uitpakken. Daarvoor is een gericht advies nodig.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neemt u dan contact met ons op.

Erik van der Maal