Gelet op de jurisprudentie rust op makelaars ook een zorgplicht tegenover hun klanten die ondernemers zijn. Dat maakt een uitspraak van het gerechtshof Den Haag in 2015 duidelijk, want in die uitspraak wordt een makelaar veroordeeld om het btw-nadeel van zijn klant als gevolg van de verkoop van het bedrijfspand te vergoeden.

Het niet wijzen op de fiscale gevolgen van een verkoop kan dus een beroepsfout opleveren richting een klant.

Bovendien lijkt het erop dat de makelaar in deze kwestie niet voldoende verweer voert, wat hem uiteindelijk fataal wordt in de uitkomst. De rechter veroordeelt de makelaar om schadevergoeding te betalen. In dit artikel staat voormelde uitspraak centraal.

Wat speelde er in deze casus?

Meneer B is werkzaam als ZZP’er in zijn eigen timmerbedrijf. Op 10 november 2005 heeft meneer B ten behoeve van zijn timmerbedrijf een bedrijfspand gekocht.

Een jaar later verkoopt B het bedrijfspand en schakelt hiervoor makelaar K in. Makelaar K trad toen op als verkopende makelaar. Makelaar K had een verkoopbrochure opgesteld waarin het bedrijfspand van meneer B te koop werd aangeboden voor een bedrag van € 84.000,00 exclusief btw.

Eind augustus 2007 heeft meneer B het bedrijfspand verkocht aan koper R tegen betaling van een koopsom van € 75.000,00. De door makelaar K opgestelde koopovereenkomst werd door partijen getekend zonder dat een vraag of opmerking werd gesteld over de btw. Het bedrijfspand werd btw-vrijgesteld geleverd. Hierna komt meneer B erachter dat hij mogelijk toch herzienings-btw verschuldigd is.

Voordat de juridische levering plaatsvond, wilde meneer B dat koper R de verschuldigde btw alsnog voor zijn rekening nam. Koper R weigerde dat, waardoor de juridische levering tijdelijk niet kon doorgaan. Koper R heeft vervolgens een kort geding procedure tegen meneer B gestart. Meneer B werd veroordeeld om onder meer een boete van € 32.547,50 aan koper R te betalen vanwege de niet tijdige levering.

Meneer B heeft vervolgens makelaar K in vrijwaring opgeroepen, omdat makelaar K volgens meneer B een beroepsfout zou hebben gemaakt door hem niet te wijzen op het risico van herzienings-btw. Makelaar K werd aangesproken voor het door meneer B geleden btw-nadeel van € 11.832,00.

Welke norm heeft de makelaar geschonden?

Bij de beantwoording van de vraag of een makelaar aansprakelijk is voor de door hem begane beroepsfout, moet worden beoordeeld of de makelaar is opgetreden als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar.

Makelaar K had in deze casus zijn zorgplicht geschonden, omdat meneer B niet heeft gewaarschuwd voor de fiscale gevolgen van de al niet btw-belaste verkoop van zijn bedrijfspand.

Op grond hiervan oordeelde de rechter dat makelaar K in zijn zorgplicht jegens meneer B is tekortgeschoten.

Eigen schuld van meneer B?

Makelaar K deed een beroep op eigen schuld aan de zijde van meneer B. Als dit beroep slaagt, dan hoeft makelaar K geen, althans minder, schadevergoeding te betalen. Makelaar K vond namelijk dat meneer B als ondernemer zelf had moeten opletten, omdat hij bekend was met de btw-vraagstukken.

Het beroep op eigen schuld werd afgewezen, omdat de rechter zwaarder vond wegen dat makelaar K een zorgplicht heeft jegens ondernemers. De makelaar diende bekend te zijn met het feit dat de verkoop al dan niet btw-belast kon plaatsvinden.

Van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mocht worden gevergd dat de ondernemer gewaarschuwd werd voor de fiscale gevolgen van de verkoop. Dat makelaar K geen fiscalist is en meneer B mogelijk werd bijgestaan door een boekhouder maakt dit evenwel niet anders. Verder is het verweer van makelaar K volgens de rechter onvoldoende onderbouwd.

Conclusie

Makelaars zijn dus gehouden aan zorgplichten tegenover hun klanten. Dit geldt ook als de klant een ondernemer is en deze dus bekend behoort te zijn met hoe btw werkt.

De makelaar had de ondernemer in deze kwestie moeten waarschuwen voor het mogelijke btw-nadeel als gevolg van de verkoop van het bedrijfspand. Door dit niet te doen, heeft de makelaar een beroepsfout gemaakt. De makelaar werd veroordeeld om de schade van de ondernemer te vergoeden.

Wat opvalt is dat de makelaar een beroep heeft gedaan op eigen schuld, maar dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Daarnaast valt op dat door deze makelaar geen beroep is gedaan op andere verweren zoals schending van de klachtplicht of verjaring.

De les die getrokken kan worden na deze uitspraak is dat makelaars gehouden zijn een zorgplicht in acht te nemen tegenover ondernemers. Zij doen er goed aan om aan dossiervorming te doen en belangrijke besprekingsaantekeningen in het dossier op te bergen.

Het advies aan makelaar is vooral niet om zelf te gaan procederen als een beroepsfout verweten wordt. Makelaars doen er goed aan om juridische bijstand te vragen op het moment dat zij aangesproken worden vanwege schending van de zorgplicht.

Ons advocatenkantoor staat makelaars bij die in een dergelijke procedure verwikkeld worden. Heeft u een vraag over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

Pietro Bonaparte